최근 KDI에서 의미 있는 자료가 나왔습니다.

KDI 송인호 연구위원의 자료 「우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향」에 의하면 2019년 현재 우리나라 주택보급률은 106%, 천 인당 주택 수는 412호로 추정하고 있습니다. 이 두 자료는 우리나라의 경우 인구조사와 같이하는 방식으로 5년마다 통계를 내고 있습니다. 상당히 중요한 지표임에도 불구하고 매년 발표하지 않아서 답답하기도 한 지표이기도 합니다.

일반적으로 외국의 경우 주택보급률을 잘 사용하지 않습니다만, 일본 115.2%('08년), 미국 111.4%('08년), 영국 106.1% 정도입니다. 거의 선진국 수준에 접근한 거죠. 더욱이 우리나라의 주택 수 계산에는 오피스텔과 원룸 등이 제외되어 있기에 실제보다 과소평가 되어 있습니다. 이제 절대적 주택 수 부족은 아닌 시대가 되었습니다.

천 인당 주택 수의 경우 이 자료에서 미국이 419호, 호주 401, 뉴질랜드 398호(OECD, 2015) 수준이라고 밝히고 있습니다. e-나라지표에는 일본 450.1호('05년), 영국 438.7호('09년), 미국 409.8호('10년)이라고 나와 있습니다. 

이 자료를 통해서 크게 2가지를 알 수 있습니다.

우선 선진국과 비교해보면 전체적으로 아직 조금은 부족한 상태라는 것을 알 수 있습니다. 그렇지만 동 자료를 바탕으로 추정해보면 일본처럼 천 인당 주택 수가 450호 정도가 되려면 약 190만 호가 부족한 상태입니다. 지금의 추세라면 약 4년이 채 안 걸릴 것입니다. 머지않아 일본의 빈집 문제처럼 우리도 빈집 문제가 심각해질 것이라는 의미입니다.

둘째로, 우리나라 주택시장의 공급이 다른 나라와 매우 다른 점이 있다는 점이죠. 여러분이 잘 알고 계시듯이 우리나라는 아파트 공급이 주류를 이룬다는 점입니다. 아파트 공급은 대기업 위주로 공급되므로 대량수요와 대량공급 형태로 거래가 됩니다. 따라서 수요가 부족하여 수익성이 나빠지면 공급이 급격하게 줄어들고 수익성이 좋아지면 급격하게 늘어나게 됩니다.

이제 절대적인 주택 수가 부족하지 않게 된다면 어떤 현상이 발생할까요? 주택의 노후 멸실로 인한 대체 수요만이 수요로 남을 것이므로 공급은 현재보다 많이 줄어들 것입니다.

향후 주택시장은 어떻게 될까요?

주택시장 전체를 보면 앞에서 지적했듯이 빈집 문제가 심각하게 될 것입니다. 지역적으로 보면 서울은 아직 주택이 많이 모자라고, 대도시권도 조금 부족한 상태라고 보여지므로 비도시로부터 점차 도시로 조여들어 올 것입니다. 

건설사들은 수익성이 있어야 아파트를 공급합니다. 땅값이 많이 오르면 수익성이 없으므로 아파트 공급은 제한적으로(도심 내에서의 노후 재개발이나 재건축) 이루어질 것으로 보입니다. 그렇지만 수익성이 없는 지역은 재개발이나 재건축이 멈춘 상태에서 아파트의 경우에도 빈집 문제를 야기할 것입니다.(일본의 타마신도시가 좋은 사례입니다.)

그러면 주택의 가격은 어떻게 될까요?

지금처럼 새집 선호 현상은 지속될 것으로 보입니다. 드디어 주택도 감가상각을 반영하는 시대가 오겠죠. 새집이 가장 비싸고 점점 가격이 낮아지는 시대가 온다고 보는 것이 좋을 것입니다. 

물가상승률의 제외한 실질 상승률로 본다면 수익성은 저하될 것이므로 주택의 투자 수요는 전세 시장이 사라지면서 월세시장으로 급격하게 옮겨갈 것으로 보입니다.

그리고 주택 수요가 다양해지면서 새로운 형태의 주거문화가 나타날 가능성이 크다고 봅니다. 테라스하우스나 타운하우스, 단지형 단독주택 등의 선호 현상이 나타날 수도 있습니다. 그렇지만 현실적으로 가장 저렴한 주택공급 수단인 아파트를 대체하려면 토지의 가격이 좀 더 싸져야 가능할 것입니다.