주로 재무관리, 재테크 등과 관련된 강의를 한지도 거의 20년을 바라본다. 학교, 기업, 도서관, 구청, 교회 등 여러 곳에서 다양한 강의를 했지만 청중들의 관심사는 거의 한 가지 ‘돈’에 초점이 모아져 있었다.

 

이처럼 사람들은 돈에 대하여 관심이 많지만, 막상 ‘돈의 실체’에 대해서는 거의 무지할 정도로 잘 모르고 있는 것 같다. 사실 어떤 경제학자나 전문가들도 돈이 어떻게 흘러 다니는지 정확하게 파악하는 것이 불가능에 가깝다. 가장 정통한 한국은행에서도 재정 관리를 어떻게 해야 하는지 쉽게 결정을 내리지 못하는 것을 봐서도 그렇다.

 

수강생들에게 또 다른 질문을 던져본다. “돈이 얼마쯤 있었으면 좋겠습나까.?”

 

그러면 10억, 20억 같이 구체적으로 답변을 하는 이들도 있지만 많은 이들은 이렇게 대답한다. “많이”

 

그냥 많이 있으면 좋을 것 같고, 호사스러운 생활을 할 수만 있을 것 같은 착각(?)에 빠져 사는 것이다. 그래서 공격적 투자를 감행한다. 부채를 최대한 끌어다가 아파트를 사고, 주식시장에서 시간을 다투어 매매를 한다. 대부분은 실패하지만 간혹 성공하는 사람도 있다. 그래서 그들을 보면 자신도 성공스토리의 주인공이 되고 싶어 하는 것이다.

 

만약 1억 원을 가지고 매일 5.5%(년 이율이 아님)씩 수익을 거둔다면 1년 뒤에는 얼마가 되어 있을까? 약 3경원 정도가 된다. 우리나라 기업과 부동산 모두를 살 수 있을 만큼의 거금이 되는 것이다. 물론 이러한 것이 현실이 될 수 없다는 것은 잘 알 것이다. 그럼에도 많은 사람들이 꼭 성공할 수 있을 것만 같은 착각에 빠져 단타 매매에 빠져드는 것이 현실이다.

 

성공한 사람들의 이야기를 들어보면 거의 대부분이 확률 게임에서 살아남은 사람들이라는 결론을 얻게 된다.

 

운동장에 사람들을 모아 놓고 ‘가위, 바위, 보’게임을 하면 마지막에 한 사람만 남는다. 그 사람이 승자로서 대상을 차지하게 되지만 그 과정을 보면 매우 치열한 경쟁이 진행되는 것을 볼 수 있다. 자기가 승자가 되기 위해서 손을 꼬아서 운을 점쳐보기도 하고, 상대방을 이길 방법이 무엇일지 나름대로의 지략을 펼치는 사람도 있고, 자신이 졌음에도 승자들의 무리에 슬쩍 끼어드는 사람도 있다. 결국 마지막 한 사람이 남는데 그 사람은 경외의 대상이 된다. 단순히 운이 아니라 그 사람은 뭔가 특이한 것이 있을 것 같고, 뭔가 다른 사람일 것이라는 착각에 빠지는 것이다.

 

재테크의 결과도 별다르지 않다. 사람들이 벌어들인 소득에서 소비를 하고 남은 돈(저축)을 가지고 가위, 바위, 보 보다는 조금 복잡한 게임을 진행하고 있는 것뿐이다. 주식시장, 부동산시장을 비롯하여 다양한 시장에서 다양한 방법으로 게임을 하고 게임의 규칙도 다양하다. 소득이 늘어날수록 전체시장의 규모가 커지고 부채를 끌어다 투입한 돈 만큼 시장은 더 커지게 된다. 그렇지만 결과는 항상 극히 일부의 승자와 다수의 패자로 나뉜다. 일단 승부가 나면 승자는 자신의 무공담을 자랑한다. 그리고 그것이 마치 교과서처럼 회자된다. 그런데 다른 사람들이 승자의 방식을 따라하더라도 결과는 좋지 못하다. 시장의 상황이 바뀌었기 때문이다.

 

부동산 투자의 경우는 특이한 점이 있다. 부동산으로 부를 축적한 사람들을 만나보면 대체적으로 이러한 공통점이 있다.

 

첫째, “땅은 거짓말하지 않는다.”라는 신념으로 돈만 생기면 부동산을 사고, 부채를 끌어다 땅을 샀다.

 

둘째, 그들은 대도시에 부동산을 샀다. 시골에 사둔 땅은 조금 오르기는 했어도 큰돈을 벌어다 주지는 못했다. 큰돈을 안겨준 부동산은 거의 대도시의 땅이다.

 

셋째, 신기하게도 부동산을 잘 모른다. 그들은 무조건 부동산을 사 모았는데, 부동산을 잘 모르기에 성공한 곳도 있고 실패한 곳도 있다. 그렇지만 운 좋게도 한두 곳의 부동산이 수십 배, 수백 배가 올라서 큰돈을 벌어다 주었다.

 

앞으로도 부동산은 계속 오를 것인가? 그리고 부를 가져다 줄 것인가?

 

거의 대부분의 나라들의 부동산은 ‘인플레이션 헷지’ 역할을 잘 수행했다. 그렇지만 일본의 경우 1990년 이후 약 20여 년간 그 믿음을 져버렸다. 그래서 폭락을 주장하는 사람들도 많이 있다.

 

필자가 연구한 바에 따르면 당분간은 ‘일본화’의 가능성은 적다고 본다. 어느 정도의 버블은 형성되어 있다고 생각되지만, 과거 일본처럼 부동산가격이 고가로 형성되어 있지 않기 때문이다. 따라서 단기 하락은 있을 수 있지만 (세계공황과 같은 변수만 없다면)큰 폭으로 하락하기는 쉽지 않다.

 

그렇지만 향후 10~20년 뒤의 상황은 달라질 수 있다. 예측한대로 인구의 감소가 지속적으로 진행된다면 부동산 가격도 상당이 빠질 수밖에 없다. 그래서 지금 가장 중요한 문제는 ‘낮은 출산율’에 있다. 지금처럼 지속되면 재테크의 미래는 어두울 수밖에 없다.