김용주 동명대학교 부동산학과 외래교수 최근 KDI에서 의미 있는 자료가 나왔습니다. KDI 송인호 연구위원의 자료 「우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향」에 의하면 2019년 현재 우리나라 주택보급률은 106%, 천 인당 주택 수는 412호로 추정하고 있습니다. 이 두 자료는 우리나라의 경우 인구조사와 같이하는 방식으로 5년마다 통계를 내고 있습니다. 상당히 중요한 지표임에도 불구하고 매년 발표하지 않아서 답답하기도 한 지표이기도 합니다. 일반적으로 외국의 경우 주택보급률을 잘 사용하지 않습니다만, 일본 115.2%('08년), 미국 111.4%('08년), 영국 106.1% 정도입니다. 거의 선진국 수준에 접근한 거죠. 더욱이 우리나라의 주택 수 계산에는 오피스텔과 원룸 등이 제외되어 있기에 실제보다 과소평가 되어 있습니다. 이제 절대적 주택 수 부족은 아닌 시대가 되었습니다. 천 인당 주택 수의 경우 이 자료에서 미국이 419호, 호주 401, 뉴질랜드 398호(OECD, 2015) 수준이라고 밝히고 있습니다. e-나라지표에는 일본 450.1호('05년), 영국 438.7호('09년), 미국 409.8호('10년)이라고 나와 있습니다. 이 자료를 통해서 크게 2가지를 알 수 있습니다. 우선 선진국과 비교해보면 전체적으로 아직 조금은 부족한 상태라는 것을 알 수 있습니다. 그렇지만 동 자료를 바탕으로 추정해보면 일본처럼 천 인당 주택 수가 450호 정도가 되려면 약 190만 호가 부족한 상태입니다. 지금의 추세라면 약 4년이 채 안 걸릴 것입니다. 머지않아 일본의 빈집 문제처럼 우리도 빈집 문제가 심각해질 것이라는 의미입니다. 둘째로, 우리나라 주택시장의 공급이 다른 나라와 매우 다른 점이 있다는 점이죠. 여러분이 잘 알고 계시듯이 우리나라는 아파트 공급이 주류를 이룬다는 점입니다. 아파트 공급은 대기업 위주로 공급되므로 대량수요와 대량공급 형태로 거래가 됩니다. 따라서 수요가 부족하여 수익성이 나빠지면 공급이 급격하게 줄어들고 수익성이 좋아지면 급격하게 늘어나게 됩니다. 이제 절대적인 주택 수가 부족하지 않게 된다면 어떤 현상이 발생할까요? 주택의 노후 멸실로 인한 대체 수요만이 수요로 남을 것이므로 공급은 현재보다 많이 줄어들 것입니다. 향후 주택시장은 어떻게 될까요? 주택시장 전체를 보면 앞에서 지적했듯이 빈집 문제가 심각하게 될 것입니다. 지역적으로 보면 서울은 아직 주택이 많이 모자라고, 대도시권도 조금 부족한 상태라고 보여지므로 비도시로부터 점차 도시로 조여들어 올 것입니다. 건설사들은 수익성이 있어야 아파트를 공급합니다. 땅값이 많이 오르면 수익성이 없으므로 아파트 공급은 제한적으로(도심 내에서의 노후 재개발이나 재건축) 이루어질 것으로 보입니다. 그렇지만 수익성이 없는 지역은 재개발이나 재건축이 멈춘 상태에서 아파트의 경우에도 빈집 문제를 야기할 것입니다.(일본의 타마신도시가 좋은 사례입니다.) 그러면 주택의 가격은 어떻게 될까요? 지금처럼 새집 선호 현상은 지속될 것으로 보입니다. 드디어 주택도 감가상각을 반영하는 시대가 오겠죠. 새집이 가장 비싸고 점점 가격이 낮아지는 시대가 온다고 보는 것이 좋을 것입니다. 물가상승률의 제외한 실질 상승률로 본다면 수익성은 저하될 것이므로 주택의 투자 수요는 전세 시장이 사라지면서 월세시장으로 급격하게 옮겨갈 것으로 보입니다. 그리고 주택 수요가 다양해지면서 새로운 형태의 주거문화가 나타날 가능성이 크다고 봅니다. 테라스하우스나 타운하우스, 단지형 단독주택 등의 선호 현상이 나타날 수도 있습니다. 그렇지만 현실적으로 가장 저렴한 주택공급 수단인 아파트를 대체하려면 토지의 가격이 좀 더 싸져야 가능할 것입니다.

김용주 동명대학교 부동산학과 외래교수 '매일 행복하진 않지만, 행복한 일은 매일 있어(Everyday isn't always happy, but happy things are always here.).' 곰돌이 푸라는 만화영화에 나오는 대사다. 언 듯 생각해보면 앞뒤가 잘 맞지 않는 듯한 대사이지만 가만히 생각해보면 깊은 뜻이 담겨 있다. 재테크 강의를 하면서 느낀 사람들의 생각은 행복에 있어서 ‘돈’과 ‘재물’이 매우 중요한 것으로 여기고 있다는 것이다. 사람들은 어떻게 해서라도 돈을 벌고 모으려 한다. 그렇게 돈을 버는 이유를 물어보면 ‘과시’를 하거나 ‘쾌락’을 즐기기 위해서라는 답변이 많이 나온다. 결국은 소비를 위해 돈을 벌려고 한다는 것이다. 경제학자 폴 사무엘슨은 ‘행복=소비÷욕망’이라는 공식을 제안하였다. 행복해지려면 소비를 늘리거나 욕망을 줄여야 한다는 것이다. 그런데 사람들의 생각은 욕망을 줄이기보다는 소비를 늘리는데 더 관심이 있다. 이를 경제학적 측면에서 어느 정도 실현 가능한 것인지 살펴보기로 하자. 경제학 원론에서 소비는 소득에서 저축을 차감한 값으로 설명된다. 그러므로 소비를 늘리려면 소득을 늘리거나 저축을 줄이는 방법밖에는 없다. 소득은 한 나라의 경제활동의 성과물에서 나온다. 2018년의 가구소득 중에서 근로소득(63.8%)과 사업소득(21.8%) 등 일을 통해서 벌어들이는 소득이 85.6%를 차지하고 있다. 소득을 늘리려면 일을 통해 소득을 올리는 것이 최선인데 대부분 서민에게는 쉽지 않은 일이다. 많은 사람이 갈망하고 있는 투자소득은 리스크가 많이 따르기 때문에 수익을 올릴 확률이 높지 않다. 실제 재산소득은 6.7%밖에 되지 않는다. 우리나라의 가구당 총소득은 5,705만 원이다. 이 중에서 세금과 이자, 연금 등을 빼고 실제 마음대로 쓸 수 있는 처분가능소득은 4,668만 원이다. 이 돈으로 생활비를 쓰고 학자금을 쓰고 나면 마음대로 처분할 수 있는 가용자금은 거의 없기 마련이다. 더군다나 고령화 시대를 생각하면 미래를 위한 저축도 소홀히 할 수가 없지 않은가? 소득이 늘지 못해 소비를 늘리지 못하는 현실적 한계를 느낀다면 남은 것은 욕망을 줄이는 것뿐이다. 욕망은 마음으로 제어가 가능할 것이다. 그렇기에 욕망을 줄일 수 있다면 얼마든지 행복질 수 있는 것이다. 곰돌이 푸가 한 대사는 결국 욕망을 억제하고 절제하면서 행복한 일을 찾아보라는 뜻일 것이다. 심리학자 로스웰과 인생 상담사인 코언이 18년간 영국인 남녀 1,000명을 대상으로 인터뷰한 결과 만들어 낸 행복 공식은"행복= P+(5 X E)+(3 X H)“이다. P(personal)는 인생관, 적응력, 유연성 등의 개인적 특성을 말하며 E(existence)는 건강, 돈, 인간관계 등과 같은 생존조건, H(higher order)는 자존심, 기대, 야망, 유머 등과 같은 고차원 상태를 의미한다. 위의 공식을 보면 개인적 특성보다 생존조건이 5배 더 중요하며, 생존조건보다 고차원 상태가 3배 더 중요하다. 결국, 행복을 위해서는 자존심, 야망, 기대 등을 조절하는 능력이 가장 중요하다는 것을 의미한다고 볼 수 있는 것이다. 한국일보(2016년 1월 18일 자)가 한국과 일본, 덴마크, 브라질 4개국을 대상으로 비교조사 한 결과 다른 세 나라는 20대 이후 행복도가 감소하다 60대 이후 상승하는 데 반해, 한국은 행복도가 지속해서 감소하였다. 이 결과를 놓고 보면 우리나라 사람들이 행복에 관한 생각이나 태도가 경제적 어려움 이상으로 잘 정립되어 있지 않다고 볼 수 있다. 신년마다 하는 덕담 중에 ”부자 되세요“, ”대박 나세요“라는 말이 많고, 이에 대한 기대도 많이 하지만 현실은 냉정하게도 ”제로-썸 게임“이다. 그래서 모두가 부자가 되는 현실은 불가능에 가까운 것이다. 그러므로 이제부터 소비를 늘리는 것에 초점을 맞추는 것보다 욕망을 줄이는 것은 어떨까? 욕망을 줄여 인생을 행복하게 살 수 있다면 충분히 선택할 가치가 있지 않을까? 선택은 당신에게 달려 있다.